Cuando un emprendedor decide montar un negocio, una de las primeras cosas que se mira es el local donde se va a realizar la actividad; a menudo se precisa de obras de adecuación para adaptar el local a las condiciones necesarias para desarrollar el nuevo negocio.
Es entonces cuando surgen varias preguntas a nivel contable: ¿Cómo contabilizar la reforma del local?, ¿los gastos se consideran gastos corrientes del ejercicio o por el contrario debemos de tratarlos como mayor importe del inmovilizado y amortizarlos poco a poco?
La ventaja de contabilizarlo como gasto está en poder deducírnoslo en un año pero a cambio tendría el inconveniente de soportar todo el gasto en un solo ejercicio, que si es elevado, puede distorsionar el resultado contable. Por otro lado, el hecho de considerarlo como inmovilizado tiene la ventaja de no tener todo el gasto en un ejercicio pero el inconveniente de tener que deducirnos el gasto en varios ejercicios vía amortización.
Bien, esto va a depender de si el local es de compra o de alquiler y también de si el gasto se produce en el momento inicial o a lo largo de la vida del inmueble.
Inmuebles de alquiler
Cuando el inmueble es arrendado, la norma tercera establece que las inversiones realizadas por el arrendatario, que no sean separables del activo arrendado, se contabilizarán como inmovilizado material cuando cumplan la definición de activo. La amortización de estas inversiones se realizará en función de su vida útil que será la duración del contrato de arrendamiento cuando sea inferior a la vida económica del activo.
De aquí sacamos algunos puntos a destacar:
- Debe tratarse de un arrendamiento operativo, no se puede aplicar en el financiero o leasing. Se trata de un arrendamiento que contabilizamos como gasto corriente.
- Las inversiones deben ser realizadas por el arrendatario.
- Se trata de inversiones no separables del activo arrendado.
- El periodo de amortización será el más corto entre la vida del bien y el periodo de arrendamiento.
Inmuebles de nuestra propiedad
Para valorar un inmueble que va a ser de nuestra propiedad debemos acudir a la Norma 2ª de Registro y Valoración del Plan General donde se establece que el precio de adquisición incluirá, además del importe facturado por el vendedor, todos los gastos adicionales hasta su puesta en condiciones de funcionamiento, incluida la ubicación del lugar. Entre otros gastos serán los de explanación, derribo, transporte, aranceles, instalaciones, montajes y similares.
Vemos que esta norma hace referencia a los gastos iniciales pero ¿Qué pasa con los posteriores? En este caso nos debemos ir a la norma 3ª y en su apartado f) nos dice que los costes de renovación, ampliación y mejora de bienes de inmovilizado serán incorporados al activo como mayor valor del bien en la medida en que supongan un aumento de su capacidad, productividad o alargamiento de la vida útil. Entendemos que los gastos que nos ocupan, no entran en este concepto
Conclusión: en principio los gastos en nuestros inmuebles serán tratados como gasto corriente del ejercicio salvo dos casos:
- Los gastos antes de la puesta en funcionamiento de nuestro inmueble y con condiciones.
- Los posteriores que supongan un aumento de capacidad, productividad o alargamiento de la vida útil.
En ambos casos, además, su inclusión no es opcional, si no obligatoria.
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